CONOCE EL NEGOCIO DE EL AUTO ALMACENAJE EN MÉXICO

INDICE

  • INTRODUCCIÓN
  • ¿QUÉ ES EL NEGOCIO DEL AUTO ALMACENAJE?
  • PANORAMA MUNDIAL DEL AUTO ALMACENAJE
  • EL AUTO ALMACENAJE EN MÉXICO
  • BREVE HISTORIA DEL AUTO ALMACENAJE
  • PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DEL AUTO ALMACENAJE
  • ¿POR QUÉ INVERTIR EN LA INDUSTRIA DEL AUTO ALMACENAJE?
  • ¿QUIÉNES SON LOS PRINCIPALES CLIENTES DE UN NEGOCIODE AUTO ALMACENAJE?
  • CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y DE UBICACIÓN DE UNAINSTALACIÓN DE AUTO ALMACENAJE
  • EJEMPLO DE INVERSIÓN DE UN DESARROLLO DE MINI BODEGAS (MONTERREY)

INTRODUCCIÓN

Desde hace ya varios años, México está atravesando por un periodo difícil en casi todos los ámbitos de su vida como país; la situación económica, social, e incluso cultural, pasan por malos momentos debido a múltiples factores que no es posible analizar aquí. Basta con mirar cómo muchas de las áreas de la actividad económica en las cuales antes era muy atractivo participar, hoy en día se encuentran saturadas, en crisis, o de plano dominadas por unos cuantos grupos que monopolizan las oportunidades de invertir honestamente para hacer negocios interesantes y lucrativos.
Muchos inversionistas potenciales ven cómo sus perspectivas se ven limitadas por el hecho de que no pertenecen a dichos grupos o sectores o también a que no cuentan con enormes sumas de capital.
Sin embargo, a pesar de este panorama que a simple vista podría parecer poco alentador, no todo está mal, pues existe un tipo de negocio altamente rentable, que prácticamente se encuentra en los inicios de su historia y crecimiento en nuestro país, que puede resultar realmente interesante y lo mejor de todo, que se encuentra al alcance de la inmensa mayoría de los hombres de negocios e inversionistas.

NOS REFERIMOS POR SUPUESTO AL NEGOCIO DEL SELF-STORAGE, O DICHO EN BUEN ESPAÑOL, AUTO ALMACENAJE, MEDIANTE EL DESARROLLO DE MINI BODEGAS. UNA DE LAS ACTIVIDADES DONDE EL NEGOCIO INMOBILIARIO AÚN TIENE MUCHO QUE OFRECER.

Para entrar al negocio del auto almacenaje no es necesario tener mucho capital o cualidades únicas y especiales. Para ganar en este
negocio, sólo es necesario querer participar, no quedarse fuera viendo cómo otros crean riqueza. No esperanzas o deseos infundados, sino un gran deseo de organizar la vida en torno de este negocio.
Por medio de la industria del auto almacenaje, usted tiene la posibilidad real de encontrar un nicho propio y crear algo mucho más grande e importante de lo que había imaginado inicialmente, sin la necesidad de un entrenamiento especial, o de recursos cuantiosos.
Esperamos sinceramente que a través de estas breves páginas encuen tre usted la inspiración para conocer más detalladamente esta industria y sus posibilidades, más allá de lo que le hayan contado y se decida a participar. El primer paso es imaginar el gran negocio que puede ser.

¿QUÉ ES EL NEGOCIO DEL AUTO ALMACENAJE?

Se define auto almacenaje como el alquiler de un espacio individual:

  • En forma de mini bodega, por parte de una persona o empresa.
  • Con el fin de guardar o almacenar en éste los más diversos objetos y cosas de su propiedad.
  • Con rentas muy accesibles a plazos flexibles a partir de un mes en adelante.

EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS, QUIENES RECURREN AL AUTO ALMACENAJE LO HACEN PORQUE CARECEN DE SUFICIENTE ESPACIO, YA SEA EN CASA, EN LA OFICINA O EN EL NEGOCIO. EN ESTO RADICA PRECISAMENTE LA IMPORTANCIA DE LA INDUSTRIA DEL AUTO ALMACENAJE, PUESTO QUE CUBRE DICHA NECESIDAD.

El servicio de auto almacenaje le permite al cliente conservar las llaves de su mini bodega y por lo tanto acceder a sus pertenencias en el momento que lo requiera.
Hay una característica más del auto almacenaje digna de tomarse muy en cuenta: Cuando la economía presenta una fuerte caída, como la que sufrió en el año 2009, el negocio inmobiliario se ve sumamente afectado. Sin embargo, la industria del auto almacenaje históricamente ha soportado mucho mejor las crisis recurrentes que el resto del sector. Así por ejemplo, en dicho año, los complejos de mini bodegas perdieron en promedio sólo 6 por ciento de sus niveles de ocupación, lo que le permitió a casi todos ellos sobrevivir sin grandes sobresaltos. Es pues, un negocio menos riesgoso que la mayoría.

PANORAMA MUNDIAL DEL AUTO ALMACENAJE

En la actualidad, a nivel mundial existen aproximadamente 58,500 desarrollos de renta de mini bodegas para auto almacenaje, de las cuales 54,000 están en los Estados Unidos; 2,800 en Canadá y 1,700 en el resto del mundo.

Casi desde el momento mismo en que apareció, en Estados Unidos el negocio del auto almacenaje tuvo un crecimiento verdaderamente espectacular. En 1960, el precio de renta por pié cuadrado era de 15 centavos de dólar al mes; hacia 1985 se encontraba por arriba de 60 centavos al mes; a fines de los noventa, las rentas oscilaron alrededor de un dólar por pié cuadrado al mes; en la actualidad, dependiendo del mercado, la renta mensual por pié cuadrado es de entre 1.50 y 4 dólares. (Hay que tener presente que en el mercado mexicano los precios son mucho más bajos debido a las condiciones económicas imperantes, sin que por eso resulte menos atractivo el negocio).

PERO HAY MÁS TODAVÍA: PARA DAR UNA IDEA MÁS PRECISA SOBRE EL VERDADERO TAMAÑO DE LA INDUSTRIA DEL AUTO ALMACENAJE, PODEMOS DECIR QUE EN TODO EL TERRITORIO DE LOS ESTADOS UNIDOS EL CONJUNTO DE LAS PRINCIPALES CADENAS DE TIENDAS DEPARTAMENTALES, DE AUTOSERVICIO, RESTAURANTES DE COMIDA RÁPIDA Y MINI SÚPERS SUMAN EN TOTAL ALREDEDOR DE 32,700 UNIDADES, FRENTE A LOS 54 MIL COMPLEJOS DE MINI BODEGAS. Y PESE A ELLO, EL MERCADO ESTADOUNIDENSE SE ENCUENTRA LEJOS DE ESTAR SATURADO. ¡AÚN SIGUE CRECIENDO!

EL AUTO ALMACENAJE EN MÉXICO

La industria del auto almacenaje hizo su aparición en nuestro país a principios de 2008, cuando algunos inversionistas independientes, audaces y visionarios, comenzaron a explorar la industria de renta de mini bodegas. Gradualmente se fueron abriendo desarrollos en sitios diversos, en especial en los núcleos urbanos de las principales ciudades y también en áreas rurales (aunque en éstas últimas son pocos). Los resultados fueron más que satisfactorios para estos pioneros, pues la experiencia demostró que con la llegada de este tipo de negocio se cubría una necesidad.

El mercado nacional se mostró muy receptivo al concepto e idea de rentar una mini bodega para guardar cosas que de otra manera resultarían una carga. Sin embargo, a pesar del enorme potencial que tiene, el negocio no creció tan rápidamente como cabía esperar, debido principalmente a que el número de inversionistas independientes, verdadero sustento del auto almacenaje, era más bien reducido. En la actualidad la situación ha cambiado mucho, pues hay cada vez más personas que han visto en la industria del auto almacenaje una excelente oportunidad de crear riqueza. Ya existen a lo largo y ancho del país aproximadamente 200 desarrollos de mini bodegas y su número se incrementa gradualmente.

En el mercado latinoamericano el auto almacenaje comenzó a tener presencia hace alrededor de ocho años y desde entonces ha tenido un auge creciente en países como México, Chile, Argentina, Perú, Panamá, Brasil, Ecuador y Colombia, entre otros.

Se encuentran repartidas entre propietarios independientes, 75% de los cuales con una sola instalación

De las mini bodegas en la región so operadas por empresas corporativas.

Salta a la vista que el negocio está repartido en muchas manos, a diferencia de otros rubros en los que son sólo unos cuantos quienes controlan el mercado.

Se puede decir que el negocio del auto almacenaje en los Estados Unidos ya está en su etapa de adolescencia, pero en el resto del mundo y por consiguiente en nuestro país, se encuentra aún en sus inicios. El mercado mexicano está semi vírgen, en espera de los inversionistas. Ésta industria tiene un potencial de crecimiento muy importante.

El mercado muestra una necesidad apremiante de
mayores espacios de almacenaje.
¡La demanda de éstos supera con mucho la oferta existente!

BREVE HISTORIA DEL AUTO ALMACENAJE

El auto almacenaje comenzó a principios de la década de los años sesenta, siendo un asunto bastante simple en áreas rurales de los Estados Unidos, como una manera adoptada por algunos propietarios de ranchos en Texas, de obtener ganancias de terrenos y áreas improductivas dentro de sus propiedades.

El auto almacenaje empezó a crecer y madurar realmente como un negocio altamente rentable a principios de la década de los setenta, cuando la industria se fue institucionalizando después de que las instalaciones de mini bodegas comenzaron a mudarse a terrenos situados junto a carreteras y avenidas dentro de las grandes ciudades. Gradualmente fueron apareciendo en los complejos las cámaras y los sistemas de control de acceso para entrar o salir. Mallas y rejas, así como personal cada vez más y mejor capacitado para operar el negocio. Desde hace aproximadamente 38 años ha sido una de las áreas de mayor crecimiento y solidez dentro del sector de los bienes raíces.

HOY EN DÍA LA INDUSTRIA DEL AUTO ALMACENAJE ES UNA ACTIVIDAD EN PLENO DESARROLLO CON UN VALOR DE MÁS DE 22 MIL MILLONES DE DÓLARES TAN SÓLO EN LOS ESTADOS UNIDOS , 90 POR CIENTO DE LOS CUALES ES GENERADO POR CONCEPTO DE RENTAS.

Los desarrollos del negocio de auto almacenaje implican menores recursos para su edicación, ya que las instalaciones y acabados necesarios son infinitamente menores en comparación con los departamentos, oficinas y centros comerciales.

Por ello resultan más económicos de construir
entre 30 y 50%
menos.

Éste tipo de construcción está hecha de elementos prefabricados que se pueden montar y desmontar en su totalidad cuantas veces se requiera, lo que es una gran ventaja en caso de que el negocio no prospere en el lugar elegido inicialmente. Es decir, que de ser necesario el desarrollo de mini bodegas se puede trasladar completo, pieza por pieza, hacia una ubicación más idónea. Gracias a esta característica los desarrollos pueden ir creciendo gradualmente conforme el negocio se va consolidando, agregando nuevas mini bodegas cuando sea pertinente.
Las mini bodegas de auto almacenaje pueden ser de varias dimensiones, que se ajustan a estándares aceptados internacionalmente. Según sus necesidades, el cliente podrá optar por los siguientestamaños de mini bodega:

  • A) 2.25 metros cuadrados (1.5 X 1.5 metros)
  • B) 4.5 metros cuadrados (1.5 X 3 metros)
  • C) 9 metros cuadrados (3 X 3 metros)
  • D) 13.5 metros cuadrados (3 X 4.5 metros)
  • E) 18 metros cuadrados (3 X 6 metros)

En los complejos de auto almacenaje, de 100 mini bodegas, por ejemplo, el porcentaje según el tamaño de cada mini bodega se sugiere que sea de la siguiente manera:

Existen varios tipos de desarrollo de mini bodegas:

A) Desarrollos verticales, de dos a cuatro pisos, éstos requieren de una menor superficie de terreno (800 metros cuadrados como mínimo).

B) Desarrollos horizontales peatonales:

C) Desarrollos horizontales vehiculares. Los desarrollos de tipo B y C requieren de un terreno de mayor extensión, a partir de 1,500 metros cuadrados.

D) Mezzanine:

Cada desarrollo de mini bodegas de auto almacenaje cuenta con un equipamiento mínimo necesario para operar eficientemente, consistente en:

OFICINA Y ESPACIO PARA TIENDA

BAÑO DE SERVICIO

CASETA DE VIGILANCIA

CUARTO DE ASEO

CIRCUITO CERRADO DE TELEVISIÓN

SISTEMA DE CONTROL DE ACCESO

MONTACARGAS

ILUMINACIÓN EN PASILLOS

SEGURIDAD Y PROTECCIÓN

ANUNCIO ESPECTACULAR

Éste último deberá ser muy vistoso y atractivo, pues muchos de
los clientes potenciales son atraídos precisamente cuando pasan
frente al desarrollo.

¿POR QUÉ INVERTIR EN LA INDUSTRIA EN AUTO ALMACENAJE?

En primer lugar porque el auto almacenaje es sin duda una de las mejores opciones que existen para invertir, a continuación veremos algunas de la razones que sustentan lo dicho.

En la actualidad la inmensa mayoría de los nuevos desarrollos inmobiliarios son construidos con dimensiones cada vez más pequeñas y sin espacios para almacenaje. Es un hecho que tanto las viviendas, como las oficinas y los locales comerciales carecen de suficiente espacio.

Para entrar al mundo del auto almacenaje no es indispensable poseer un gran capital, ni grandes conecciones, tampoco ser dueño de enormes propiedades, lo que verdaderamente se necesita es tener la visión, el entusiasmo y el deseo de entrar en un gran negocio en el que nunca se ha estado. Este es un rasgo distintivo de los verdaderos emprendedores y el auto almacenaje ofrece una oportunidad de este tipo, con la ventaja de que el éxito está casi asegurado si las cosas se hacen bien, poniendo en práctica ciertas pautas que veremos más adelante.

La inversión y puesta en operación de un complejo de mini bodegas se puede llevar a cabo de manera gradual, por etapas, para que la inversión inicial no sea tan fuerte.

La operación y el manejo de los valores es totalmente segura, ya que el 78 por ciento de los pagos son referenciados a tarjetas de crédito; 20 por ciento se hacen a través de transferencias electrónicas y tan sólo el 2 por ciento restante se realizan en efectivo. El porcentaje de clientes morosos en los negocios de mini bodegas es apenas del 2.5 al 5 por ciento.

La industria del auto almacenaje es la solución ideal para cubrir todas y cada una de dichas necesidades.Muchas de las ciudades más importantes del país han tenido un rápido crecimiento demográfico y urbano. La instalación de desarrollos de mini bodegas es una necesidad imperante.

¿QUIÉNES SON LOS PRINCIPALES CLIENTES DE UN NEGOCIO DE AUTO ALMACENAJE?

Con el fin de asegurar el éxito del negocio de mini bodegas, es muy importante saber que en México, el sector de la población al que se encuentra dirigido el servicio pertenece a los siguientes niveles socioeconómicos:

  • A) Nivel socioeconómico alto.

  • B) Nivel socioeconómico medio alto.

  • C) Nivel socioeconómico medio.

Los principales clientes de mini bodegas:

  • Bancos

  • Refaccionarias

  • Comercializadoras

  • Imprentas

  • Talleres mecánicos

  • Tlapalerías

  • Hoteles

  • Clínicas y Hospitales

  • Consultorios médicos

  • Despachos contables (archivo muerto)

  • Bufetes jurídicos (expedientes)

  • Compañías de mudanzas

  • Farmacias

  • Perfumerías

  • Grupos musicales

  • Amas de casa

  • Compañías de teatro o danza y muchos más.

  • Agencias de modelaje

  • Jubilados o profesionales retirados

  • Estudiantes

  • Boutiques y tiendas de ropa

  • Alquiladoras para fiestas (manteles, sillas…)

  • Compañías de teatro o danza y muchos más

Existen personas que tienen un gran apego hacia las cosas y objetos de su propiedad, aunque carezcan de espacio no desean deshacerse de ellos. Hay adultos mayores que ya no comparten casa con sus hijos que suelen mudarse a viviendas más pequeñas donde no caben todos sus muebles.
Numerosas empresas, como despachos, consultorios o agencias, buscan reducir sus gastos rentando oficinas de menor tamaño pero sin espacio suficiente, por lo que rentan una mini bodega donde guardar sus materiales.

Existen negocios, comercios y personas físicas del tipo de las pequeñas y medianas empresa (PyMES), que requieren almacenar sus mercancías por un periodo corto de tiempo y para las que una bodega grande resulta un gasto excesivo.
Cuando una persona realiza un viaje largo, o se muda a otra ciudad o país por un periodo de tiempo limitado, como es el caso de un estudiante que se va becado al extranjero, le resulta totalmente inviable transportar consigo la mayor parte de sus pertenencias, por lo que suele dejarlas a buen resguardo en un lugar seguro mientras regresa.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y DE UBICACIÓN DE UNA INSTALACIÓN DE AUTO ALMACENAJE

  • Avenida principal. Es deseable que el complejo se ubique sobre una avenida principal por cuestiones de accesibilidad.
  • Avenida secundaria. Hay muchos complejos de auto almacenaje exitosos que están situados frente a vialidades secundarias.
  • Buena visibilidad. El desarrollo de mini bodegas debe ser fácilmente visible para las personas que circulen o pasen frente a él. Además, debe ofrecer una imagen atractiva y limpia.
  • Fácil acceso. Poder entrar y salir del desarrollo con comodidad es algo fundamental para que la experiencia resulte agradable para el cliente.
  • El entorno. Las instalaciones de mini bodegas exitosas por lo regular se encuentran ubicadas en zonas urbanas con alta densidad de población, rodeadas de zonas comerciales y de negocios.